Nieuwe criteria voor financiering woningen op particuliere erfpachtgrond
De ontwikkelingen in de markt hebben hypothecaire geldverstrekkers doen besluiten hun beleid ten aanzien van de verstrekking van hypothecaire geldleningen op particuliere erfpacht de laatste jaren aan te scherpen. Hierdoor zijn woningen op particuliere erfpacht waarvan de erfpachtvoorwaarden niet solide zijn, niet of moeilijk (her-)financierbaar geworden. Onlangs heeft de Nederlandse Vereniging van Banken nieuwe criteria gepresenteerd voor de financiering van woningen op particuliere erfpacht.
Deze criteria beogen zowel particuliere erfpachters als hypothecaire geldverstrekkers te beschermen tegen risico’s in erfpachtvoorwaarden die naar huidige maatschappelijke opvattingen de verstrekking van een verantwoorde hypothecaire geldlening (minimale criteria) in de weg staan. Deze minimale criteria zijn in ieder geval van toepassing op erfpachtrechten in handen van particulieren die zijn gevestigd vóór 1 april 2012.
Modelerfpachtvoorwaarden
Daarnaast wordt gewerkt aan modelerfpachtvoorwaarden, zodat bloot eigenaren zo spoedig mogelijk op basis daarvan nieuwe erfpachtrechten kunnen uitgeven. Deze modelerfpachtvoorwaarden zullen voldoen aan striktere criteria om te waarborgen dat het erfpachtcontract ook redelijk en gebalanceerd is en voldoet aan actuele opvattingen over zorgplichten. Het is de bedoeling dat die striktere criteria van toepassing zullen worden op erfpachtrechten die worden gevestigd na 1 april 2012.
Toetsingsprocedure - Notariële Opinie
Indien de erfpachtvoorwaarden niet aan deze criteria voldoen, is er volgens de Nederlandse Vereniging van Banken een goede reden voor een hypothecaire geldverstrekker om geen financiering te verstrekken, of dit alleen te doen onder beperkende voorwaarden. Dat is een onwenselijke situatie met potentieel zeer grote negatieve gevolgen voor de erfpachter zoals verminderde verkoopbaarheid of lagere waarde van het erfpachtrecht. De financierbaarheid en de verkoopbaarheid van woningen op erfpacht zijn tevens in het belang van bloot eigenaren, hypothecaire geldverstrekkers en potentiële kopers.
Het is belangrijk dat niet alleen wordt vastgesteld of de betreffende erfpachtvoorwaarden aan deze criteria voldoen, maar ook dat deze toetsing geschiedt door een partij die beschikt over de vereiste deskundigheid. Een dergelijke toetsing mag door een notaris worden uitgevoerd. Hij legt de uitkomst van deze toetsing vast in een officiële notariële opinie die aan betrokken partijen kan worden overlegd. De betrokkenheid van de notaris heeft nog een bijkomend voordeel. Mocht uit de opinie naar voren komen dat de erfpachtvoorwaarden niet aan alle criteria voldoen (of aandachtspunten bevatten) dan zal de notaris de erfpachtvoorwaarden, met medewerking van de bloot eigenaar, kunnen wijzigen.
Criteria voor de financiering van erfpachtrechten gevestigd voor 1 april 2012
Een erfpachtrecht gevestigd voor 1 april 2012 is in beginsel (her-)financierbaar wanneer het aan vijf criteria voldoet. De criteria hebben betrekking op erfpachtrechten voor bestaande en nieuwbouwwoningen.
De criteria zijn nog niet van toepassing op erfpachtrechten in handen van overheden (de Staat der Nederlanden, provincies, gemeentes en waterschappen). Overheden zijn bij de uitoefening van hun rechten uit de erfpachtovereenkomst immers gebonden aan beginselen van behoorlijk bestuur. Dat biedt de erfpachter en de hypothecaire geldverstrekker enige bescherming tegen een onredelijke uitoefening van rechten door de bloot eigenaar.
1. Duur van het erfpachtrecht en vergoedingsregeling
Ten aanzien van de duur van het erfpachtrecht en de vergoedingsregeling moet onderscheid worden gemaakt tussen erfpachtrechten gevestigd vóór 1 januari 1992 en erfpachtrechten gevestigd tussen 1 januari 1992 en 1 april 2012. Dit omdat op 1 januari 1992 het huidig Burgerlijk Wetboek van kracht is geworden. Het BW biedt een betere bescherming aan de erfpachter bij het einde van de erfpacht dan zijn voorganger. Omdat het BW van toepassing is op alle erfpachtrechten gevestigd na 1 januari 1992 (en slechts gedeeltelijk op erfpachtrechten gevestigd vóór 1 januari 1992), kunnen de criteria voor financiering van erfpachtrechten die zijn gevestigd na 1 januari 1992 op dit onderdeel minder streng zijn.
2. Canon en canonaanpassing
De actuele canon moet bekend zijn; dit is essentieel voor (het bepalen van) de lasten van de erfpachter en de waarde van het erfpachtrecht. Daarbij bepalen erfpachtvoorwaarden veelal dat de canon op enig moment kan worden aangepast. Zeker voor erfpachtrechten die voortdurend, eeuwigdurend of voor onbepaalde tijd zijn aangegaan, is dat niet ongebruikelijk en kan de canon worden aangepast door middel van indexatie en (periodieke) herziening.
Bij een indexatie wordt de bestaande canon (veelal jaarlijks) verhoogd op basis van een bepaalde index. De bepaling over indexatie moet duidelijkheid geven welke index precies wordt gebruikt. Indexatie op basis van niet door de bloot eigenaar beïnvloedbare, algemeen beschikbare indexcijfers (bijvoorbeeld consumentenprijsindexcijfer, woningprijsindexcijfer), zoals gepubliceerd door onafhankelijke instanties (CBS, Stichting ROZ Index) is geen probleem. Wanneer de erfpachtvoorwaarden niet helder zijn over de gebruikte index, levert dat een valide reden op om geen financiering te verstrekken of een financiering onder beperkende voorwaarden te verstrekken.
Bij een (periodieke) herziening wordt een nieuwe canon vastgesteld, al dan niet op basis van een nieuw tarief en/of nieuwe grondwaarde. In de meeste gevallen zal een herziening van de canon een verhoging voor de erfpachter betekenen. De canon wordt (doorgaans) niet vaak herzien, maar wanneer dit het geval is, kan de verandering in canonlasten groot zijn. Daarbij heeft een eventuele herziening effect op de waarde van het erfpachtrecht.
3. Verplichting tot koop
Een verplichting tot koop van de bloot eigendom dwingt de erfpachter om na te denken over de financiering van de koop in een nabije of verre toekomst. Tenzij de koop binnen afzienbare tijd plaatsvindt, kan dat in redelijkheid niet van de erfpachter worden gevergd. In dat laatste geval zijn er goede gronden voor hypothecaire geldverstrekkers om geen financiering te bieden op deze erfpacht of alleen onder beperkende voorwaarden.
Van een verplichting tot koop is ook sprake wanneer de voorwaarden die gelden indien de bloot eigendom niet wordt gekocht zodanig zijn, dat voortzetting van de erfpacht economisch gezien geen reële optie is.
4. Wijziging erfpachtvoorwaarden
Onderstaande voorwaarden hebben een materiële invloed op de waarde van het erfpachtrecht:
- bepalingen over de hoogte van de canon;
- de aanpassing van de canon;
- de voorwaarden voor beëindiging;
- de vergoeding bij de beëindiging;
- de voorwaarden voor wijziging van de erfpachtvoorwaarden.
In deze gevallen zijn er goede gronden voor hypothecaire geldverstrekkers om geen financiering te bieden op deze erfpacht of alleen onder beperkende voorwaarden.
5. Geen materiële aantasting genotsrecht
Om in aanmerking te komen voor een woningfinanciering op basis van gestandaardiseerde voorwaarden, moet het erfpachtrecht de erfpachter het recht geven om de grond te gebruiken alsof het zijn eigendom is. De gerechtvaardigde belangen van de bloot eigenaar (en/of naburige erfpachters) moeten wel in acht worden genomen. Daarbij passen geen bepalingen die het genotsrecht van de erfpachter materieel aantasten.
Van een materiële aantasting van het genotsrecht van de erfpachter is sprake wanneer de waarde van het erfpachtrecht materieel negatief wordt beïnvloed door een of meer specifieke erfpachtvoorwaarden. Dit geldt ook wanneer de erfpachter als gevolg van die specifieke erfpachtvoorwaarden zijn woning redelijkerwijs niet als woning kan gebruiken. Daarvan is sprake wanneer kan worden aangenomen dat een aanzienlijk deel van de potentiële kopers afziet van koop van het erfpachtrecht voor woondoeleinden vanwege de betreffende bepaling. Daarvan zal niet snel sprake zijn.
